WOIST erklärt Kündigung und Delogierung in Graz

Die Wohnungsinformationsstelle Graz (WOIST) erklärt die rechtlichen Folgen von Kündigung, vorzeitiger Auflösung, Räumung und Delogierung. Alle Grazer:innen können das Beratungsangebot kostenlos nutzen.

Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung vereinbarter oder gesetzlicher Fristen. Bei einer vorzeitigen Auflösung endet es sofort, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt. Räumung bedeutet die Rückgabe der Wohnung samt Schlüsseln. Eine Delogierung ist die gerichtlich erzwungene Durchsetzung eines Räumungstitels, wenn die Wohnung nicht freiwillig zurückgegeben wird.

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Gegen eine gerichtliche Aufkündigung können Mieter:innen innerhalb von vier Wochen ab Zustellung Einwendungen erheben. Tun sie das nicht, wird die Kündigung rechtswirksam und vollstreckbar, auch wenn der Kündigungsgrund inhaltlich angreifbar gewesen wäre. Bei unbefristeten Mietverträgen können Mieter:innen ohne Angabe eines Grundes kündigen. Es gelten die gesetzlichen Fristen, in der Regel ein Monat, oder die vertraglich vereinbarten Fristen. Bei befristeten Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine vorzeitige Kündigung nach Ablauf eines Jahres mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten möglich.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können Vermieter:innen nur gerichtlich und aus einem gesetzlich anerkannten wichtigen Grund kündigen. Im Teilanwendungsbereich kann § 30 MRG dafür nur herangezogen werden, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

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Mieter:innen können eine Wohnung nach § 1117 ABGB sofort auflösen, wenn sie unbrauchbar oder gesundheitsgefährdend ist und ein Mangel trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht behoben wird. Vermieter:innen können nach § 1118 ABGB bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder qualifiziertem Mietzinsrückstand auflösen. Nach einer vorzeitigen Auflösung wegen Mietzinsrückstands kann die Räumung im Anwendungsbereich des MRG noch abgewendet werden, wenn der gesamte Rückstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt wird und die Mieter:innen glaubhaft machen, dass sie kein grobes Verschulden trifft.

Eine Delogierung darf nur das Gericht durchsetzen

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die geräumte Wohnung samt Schlüsseln an die Vermieter:innen zurückgegeben werden. Sie dürfen die Räumung nicht selbst durchsetzen. Schlösser auszutauschen, Möbel auszuräumen oder Strom, Heizung und Wasser abzustellen, ist verboten und kann Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Für eine Delogierung braucht es einen rechtskräftigen und vollstreckbaren Exekutionstitel sowie eine abgelaufene Räumungsfrist. Vermieter:innen müssen beim zuständigen Bezirksgericht einen Exekutionsantrag stellen. Eine Gerichtsvollzieherin oder ein Gerichtsvollzieher führt die Räumung zu einem gerichtlich festgesetzten Termin durch, meist mit Schlüsseldienst und Transportunternehmen.

Droht durch die Räumung unmittelbar Obdachlosigkeit, kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Aufschub gewähren, wenn dieser für die Vermieter:innen zumutbar ist. Bestehen weiterhin Mietzinsrückstände, wird die Zumutbarkeit laut WOIST regelmäßig verneint. Beruht die Räumungspflicht auf Rückständen, müssen Mieter:innen im Antrag behaupten und beweisen, dass sie diese beglichen haben und die laufenden Zahlungen leisten. Bei drohender Obdachlosigkeit oder einer Notlage kann beim Gericht auch eine Verlängerung der Räumungsfrist oder ein Aufschub nach §§ 34 und 35 MRG beantragt werden. Die WOIST empfiehlt, möglichst früh eine Beratungsstelle aufzusuchen.